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9514元平方米区域地王诞生中铁世茂失误后华远最后疯狂了

来源: 作者: 2019-11-21 14:02:31

图片来源:乐居 石家庄土拍现场

近期石家庄土地市场热闹了!

4月17日,北京华远摘牌〔2019〕008号块地,溢价率高达49.9%,楼面价格9514元/平方米;

4月2 日,河北计发摘牌[2019]002号地块,底价成交,楼面价格1500元/平方米;

位置上,前者位于东南2.5环,后者位于东三环;

交通上,前者旁边紧邻石家庄地铁 号线,后者旁边有个未批复的石家庄地铁6号线;

价格上,两个地块只有5公里的距离,前者楼面价格9514元/平方米,后者1500元/平方米;

前者溢价率约50%,后者底价成交。小磊发现:品牌房企在石家庄真不好混,品牌房企高价拿地的背后只能哭叹:拿地真难。

图片来源:乐居〔2019〕008号地块位置

接下来谈谈:北京华远摘牌〔2019〕008号块地。

上周接到一个北京朋友的电话。“磊哥,华远又拿一块地,什么情况?”

说实话,华远这一波操作,真是厉害,打蒙了所有人。

楼面价9514元/平方米,这个价格一出,区域周边的楼盘欢呼了。9514元/平方米的楼面价,有行业人预测:该楼盘售价将在20000元左右。这个预测价格的确给周边楼盘带来了“兴奋感”。我发现那两天富力城、天河名郡、润江煦园都给华远地产发来了贺电,尽管有几家没有出声,小磊也感觉到了他们的“偷乐”。

其实在小磊看来,华远是来[搞笑]的。9514元楼面价格,华远该地块就背上了[区域地王]光环,周边的翰林甲第、富力城、东创铂悦府估计都笑疯了,在楼市调控背景下,尽管房价不会出现暴涨,但是对于整个区域是一个利好,这个项目的价格和配套应该会给区域带来一个[新标准]。

抛开区域,该地块对于远洋[方村]项目、万科[南三环]项目以及某大房企[北郄马]项目都是利好,总之华远给石家庄楼市带来了一种隐秘信号:石家庄楼市有发展,房价坚挺之后还可以再涨。

01华远[区域地王]地块看着简单的一块地,实则背后有故事:

这是一宗“神奇”的地块。被中铁建低估,让世茂悔恨,当中铁和世茂醒来的时候,如今该地块已经被十家房企盯上,在60轮的竞拍中,华远地产竞得了这块高价地,按照如今的楼面价,9514元,它就是该区域“地王”。

▏2018年8月17日,该地块首次“亮相”,吸引了北京喜茂置业有限公司(华润与金茂联合体)、中铁建、金地、保利以及河北万腾等多家房企,最终中铁建报价24.8亿元,为现场最高报价,但没有达到底价而流拍。

★小磊:被这么多房企盯着,中铁报价有点儿保守,低估了这块地的价值。

▏2018年12月26日,该地块再次“亮相”,现场只有世茂一家房企,由于[竞买人少于 家],地块再次流拍,地块与世茂失之交臂。

★小磊:世茂不懂[规矩]吗?找两家[配角]啊!好好的机会让他放弃了。

▏2019年4月17日,该地块第三次亮相,10家房企,60轮竞拍,华远疯了。最终栾城区〔2019〕008号地块最终由北京华远以 .77亿+自持面积2.2万平方米竞得,折合1 05.02万元/亩,扣除自持面积和保障房配比后,楼面价约9514元/平方米。

★小磊:华远疯了,地块周边的房企都笑了。

这个东南2.5环线的地块大致情况:

栾城区〔2019〕008号地块位置东至昆仑大街、西至冲江路、南至仓盛东路、北至冲江路,土地用途住宅用地,土地面积约合259亩。起始价225200万元。

栾城区〔2019〕008号地块出让采取挂牌方式,按照出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。本宗地设有最高限价,在达到最高限价仍有两家及以上竞买人愿意竞价时,采取“限地价竞自持面积”方式确定竞得人。

02华远疯狂了一把从〔2019〕008号地块的60轮竞拍中,不谈[自持面积竞拍],只统计[价格竞拍]大致情况是这样的,在小磊看来,有时候从举牌次数上和频率上,都可以看出房企的[心思]。

图片来源:乐居

万科0次:看到这个高价,[南三环]项目有底了。

新城1次:石家庄地价太高,风险太大,这里是[高危区],撤。

金地2次:开始举牌1次,最高限价1次,两次都是[关键点],没白来。

世茂 次:拿地真难,想在石家庄有个自己的[真品],真是不易。

保利4次:尽力拿地,就算拿不到,也得[抬抬价]。

龙湖6次:竞价和自持都[尽力]了,石家庄想拿地,真的很难。

华远 次:配合之前收购的[A货],为了华远真品,拼了!

最后华远竟然疯狂了一把,有点儿出人意料。

0 [A货]到[真品]北京华远布局石家庄,说实话,真的有点儿艰辛。

★华远石家庄第一项目:2019年4月8日,华远北京官方微信宣布华远地产进入石家庄!以合作模式收购石家庄全业房地产开发有限公司80%的股权,从而获得石家庄市循环化工园区丰铭鹿鸣台项目的开发权。石家庄也成为了华远地产在全国布局的第10座城市。

其实在小磊看来,华远[丰铭鹿鸣台],并非真品,只能称为[A货],原因如下:

丰铭鹿鸣台原开发商为石家庄全业房地产开发有限公司(以下简称石家庄全业)。

2018年8月1日,石家庄全业摘得项目地块;

2019年1月17日,丰铭·鹿鸣台项目建设用地规划许可证下发;

2019年2月11日,丰铭·鹿鸣台设计方案批前公示的通告发布,8栋住宅楼、1栋商业楼、1栋综合楼及1栋幼儿园。

2019年4月8日,北京华远收购该项目。

在小磊看来,华远[丰铭鹿鸣台]=老产品+华远品牌+华远服务。

在当前区域,华远[丰铭鹿鸣台]紧邻万科和保利,突破的确有点儿难。

万科新都会=万科品牌+万科产品+万科物业;

保利时光印象=保利品牌+保利产品+保利物业;

华远项目=华远品牌+丰铭鹿鸣台产品+华远物业;

★华远石家庄第二项目:2019年4月17日,北京华远以 .77亿+自持面积2.2万平方米竞得〔2019〕008号地块。

这一波操作下来,华远的确有王者风范,[区域地王]诞生,在小磊看来,这手笔并非偶然。

▏战略上:从[保守]到[激进]

从2018年至今,华远地产一改[保守]风格,激进拿地。华远集团董事长兼华远地产董事长杜凤超曾表示:公司将以“在稳健中寻求突破、在创新中赢得发展”为基本原则,全面加快发展步伐。

以前华远地产给人的印象是一家经营稳健的公司,尽管规模不大,但效益不错,利润等指标一直居于行业前列。2018年新的领导班子上任伊始,华远地产在土地市场就频频出手,扩张势头初露端倪。

▏战术上:从[A货]到[真品]

作为华远进驻石家庄的一个项目,华远[丰铭鹿鸣台],产品并非华远产品,它只能作为华远进驻石家庄的一个契机,而作为老牌品牌房企,产品和品牌是重中之重,追求一次[真品],尽管风险和代价比较大,但还是值得的。

小磊说房:土地市场如“战场”,不容一点儿失误,土拍之后,有人笑,有人哭,但是对于整个区域楼市发展是好的。

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